Muchas veces recibo clientes que me consultan acerca de ciertos defectos o fallas que encontraron en las propiedades que compraron o que rentaron y que pueden generar un costo extra sin ser ellos quienes los hayan causado o propiciado. A estos defectos o fallas se les llaman VICIOS OCULTOS.
¿Hay algo que se pueda hacer?; definitivamente si, pero primero tenemos que aterrizar algunos conceptos para entender bien que son los llamados vicios ocultos en las propiedades.
Primero que nada, tenemos que entender que un vicio o defecto constructivo es una deficiencia que afecta la calidad de una vivienda o edificio, en su más amplio espectro y que esto puede generar desde un menoscabo económico hasta la puesta en peligro la integridad física de una persona.
En cuanto a lo que se refiere a los tipos de defectos o vicios, estos se dividen en “ocultos” o “visibles”. Los vicios o defectos visibles serán aquellos que se encuentran a simple vista, es decir son evidentes y se pueden dar durante el proceso de la construcción del inmueble o durante las inspecciones y/o visitas de las autoridades correspondientes o potenciales compradores de la obra hagan; en contrario con el vicio oculto que es no visible durante el proceso de la construcción y/o inspección y puede que no sea evidente durante años.
Los vicios ocultos en la construcción se clasifican en:
Construcción: humedades, goteras, grietas o fisuras en los muros, desprendimiento de ladrillos o materiales de revestimiento, levantamiento de azulejos, pisos o loseta, decoloración de pintura.
Instalación: eléctrica, hidráulica, de equipos especializados o tuberías, mal comportamiento térmico-acústico.
Servicios: instalación de red sanitaria, drenaje, agua, gas, mala impermeabilización, jardinería, entre otros.
Ahora bien, ¿qué tenemos que hacer si aparece una falla o desperfecto que no hayamos detectado en el momento de firmar nuestra compra o renta de una propiedad?:
1.- Contacta un especialista: Un arquitecto o ingeniero son las personas que te pueden indicar si se trata de un error de diseño, un fallo en la puesta en obra, algún material defectuoso o la falta de mantenimiento. Es importante que solicites un dictamen/informe preliminar para que puedas llevar un registro de tus acciones.
2.- Notificar al vendedor/arrendador: Una vez que tengas el informe del especialista notifica lo hallado al vendedor/arrendador, ya que independientemente de que él supiera o no sobre la falla o desperfecto, tiene la obligación de hacerse cargo del problema. Es muy importante que lo hagas por escrito (inclusive que te firme de recibido el informe que elaboraste) para dejar constancia de dicha circunstancia; además debes de solicitarle una fecha para la reparación o sustitución, según sea el caso, para arreglar el problema que se presenta.
3.- Busca un acuerdo: El refrán dice: “Más vale un mal acuerdo que un buen pleito”; comento esto porque muchas la conciliación es una de las herramientas más poderosas para lograr acuerdos que beneficien a las partes y así evitar la aventura de un proceso legal lento y tortuoso. Eso si, procura que el acuerdo quede por escrito y que sea supervisado por un experto legal y siempre este acompañado por el dictamen técnico que demuestre que existe la falla o desperfecto.
4.- Iniciar un proceso legal: En caso de que no se pueda llegar a un acuerdo conciliatorio o este no se cumpla, es necesario iniciar un proceso legal ante los tribunales correspondientes en donde hagas valer todos tus derechos; es importante saber que estos procedimientos son algo largos, pero teniendo asesoría legal y técnica la gran mayoría llega a buen puerto, recuperando ya sea el costo de lo pagado por la reparación o la devolución de lo pagado por la propiedad.
Casa nueva: ¿la constructora tiene alguna obligación?
La Ley Federal de Protección al Consumidor, les exige a todos los desarrolladores y constructores que ofrezcan vivienda nueva, ciertas garantías que incluyen los siguientes plazos de reclamación de vicios ocultos:
1.- Seguro del constructor para garantizar durante el plazo de 1 un año el arreglo de los daños materiales por vicios ocultos que afecten a elementos de acabado de las obras.
2.- Seguro del proveedor (constructor vendedor) para garantizar durante 3 tres años solución a los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones en cumplimiento de los requisitos de habitabilidad e impermeabilización.
3.- Seguro del proveedor (constructor vendedor) para garantizar durante 5 cinco años el arreglo y la solución de los daños materiales por vicios ocultos que se consideren “estructurales”, es decir, que tengan su origen o afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del inmueble.
Por lo tanto, si adquieres una casa habitación nueva, es muy importante que exijas lo anterior por escrito y firmado por el desarrollador/constructor que te vende y en caso de que no quiera cumplir o darte las garantías correspondientes debes de acudir a la PROFECO, ya que este tipo de empresas tienen la obligación de que sus contratos de adhesión estén inscritos al organismo. Si deseas más información ¡¡CONTÁCTAME!!